一、銷售情況

(資料圖片僅供參考)

1.同比增長

2021年5月，百強房企銷售同比增長22%.

2.環(huán)比增長

2021年5月，百強房企銷售環(huán)比增長15%.

二、城市銷售情況

1.一線城市

北京、上海、深圳成交量環(huán)比下降40%左右

廣州環(huán)比小幅增長6%，深圳環(huán)比下跌10%

2.二線城市

成都市場保持在一個高位上，成交量207萬方，環(huán)比增長15%，同比增長基本翻番。

武漢成交量125萬方，環(huán)比增長54%，同比增長55%，增長非常明顯

其他二三線城市環(huán)比降幅大，多數(shù)城市環(huán)比下降

三、銷售價格

除成都外，一線二線三四線城市5月份的單價普遍下降。

四、供應情況

上海供應的結構不對，目前市場主要需求是中高端改善型產(chǎn)品，但供應中外圍區(qū)域的產(chǎn)品占比大概在65%左右，而中高端改善型產(chǎn)品占比不到35%。

成都市場供應結構和供應體量相對比較充足，比較匹配

五、去化情況

北京和上海5月份去化率環(huán)比下降幅度在15個百分點以上，但仍屬于正常范圍，北京的去化率為50%，上海區(qū)塊鏈的為59%。

六、其他信息

城市的土拍熱度一直保持在高位上，每一次土拍都有觸頂搖號的情況，也吸引了很多的主流的房企去參拍。

6月份將會有一個較大的供應量提升，但市場整體的購房信心低迷和預期房價的預期低迷，使得成交改善幅度不會特別大，同比大概率是下降的，可能會相對比較明顯，至少可能是在兩位數(shù)以上。

Q&A

Q:哪些城市的房地產(chǎn)市場回升幅度比較大?

A:回升幅度比較大的可能就是廈門、寧波、天津。這些城市本身這個月的市場也有一些觸底反彈的勢頭出來，所以去化率也都是回升的比較明顯，這幾個城市的回升都是在20個百分點左右，廈門達到了57%，寧波也是57%，天津上了20個百分點，達到了47%。

Q:武漢的去化率如何?

A:盡管我們說前面講了市場的一個成交體量。有一個比較明顯的反彈，但是從去化率上來看，在二線城市里邊依然還是排在比較靠后的位置。5月份我們統(tǒng)計下來的去化率，開盤去化率也只有13%，也只有13%，跟前面幾個城市相比差距是非常巨大的。

Q:一線城市的土地市場情況如何?

A:5月份一線城市基本上沒有什么新的地塊拿出來拍賣，所以整個一線城市這個月士地市場相對比較冷清，主要還是一些二線城市拍地的積極性，或者說拍地的頻次量都還是跟前面幾個月相比有明顯的提升，但是總體還是保持一個少而精的工地的原則。

Q:土拍市場的主力是哪些企業(yè)?

A:依然還是大家所熟悉的那些國央企，沒有什么太明顯的變化。杭州相對來講，大家還是對他的信心還是比較高的。所以可能包括民企也好，國央企也好，大家反正還是比較認可杭州市場的一個前景。

Q:6月份的房地產(chǎn)市場情況如何?

A: 我們對6月份的一方面供應量，我們認為會有一個較大的提升。另外一方面成交也會有一定的改善，但我們覺得這種改善幅度恐怕不會特別大。這個理由主要還是基于目前市場整體的一個購房信心低迷的一種或者說預期房價的預期低迷的這種判斷，盡管供應上來了，可能開發(fā)商的促銷力度也上來了，但是市場來說，相比于四五月份肯定會有一個環(huán)比會有一個回升，但是這種回升幅度應該說不會特別大，雖然說6月份的同比同比大概率是一個下降的。大的概率是一個下降的5月份，我們看到還保持在一個個位數(shù)的同比正增。跟這個。但是到了6月份，我覺得肯定是一個可能會相對比較明顯的一個同比會下降。這種相對比較明顯，我們覺得至少可能是在兩位數(shù)以上。同比下降幅度。

Q:請問目前房企打折促銷意愿如何?如何看待下半年市場價格走勢?

A:房企的降價打折的意愿還是比較強的，特別是在低能級城市，但是有跌令限制尤其是如果因為降價引發(fā)老業(yè)主的維權，這個事情基本上是做不成的，因此現(xiàn)在很多房企采取特價房等形式讓利。從信訪市場上來講，二手房的價格降幅比新房市場都是要來的更大一些，來得更快一些，因此新房市場能否維持住現(xiàn)有的價格水平不跌，難度也是不小的，除非政策面發(fā)生大的變化或宏觀經(jīng)濟層面有一些提升信心的利好，否則繼續(xù)向下的概率比較大。

Q:林總展望6月，如果沒有新的政策支持，銷售數(shù)據(jù)是否會更加明顯的下行?當前線城市的二手房流動性是否已經(jīng)顯著變差?

A:6月份房企推案量和促銷力度會有加大，但如果6月份還是供應沒出來，房企還是一種躺平的狀態(tài)。二手房的溢價主動權是非常大的，導致議價的難度肯定是非常大的，因此二手房的流動性確實是明顯在變差。

Q:請問專家對政策走勢怎么看?需求側在一線二套的首付比例有沒有可能放開?

A:對政策來說，我們對政策沒有預期，也沒有辦法去預見到一線城市的二套房的首付比例、貸款利率等相對比較核心的一些政策調控什么時候能放松。如果出現(xiàn)松動的話，只能說明這些核心城市的市場情況比現(xiàn)在還要差，目前政策層面房地產(chǎn)的一個調控放松，可能更多的要逐漸讓位于整個宏觀經(jīng)濟的刺激，或者說整個政策的一些放松，可能就現(xiàn)在大家可能關注的已經(jīng)開始逐漸從房地產(chǎn)救市或者說調控放松這個角度上轉移到整個宏觀經(jīng)濟。

Q:2018年以來的投資性需求轉化為目前二手房的供給供需矛盾是否已經(jīng)很難緩解?

A:從供求的角度來說，現(xiàn)在來講，可能在核心城市來說，肯定是供過于求，但是可能還沒有到一些自媒體說的拋售潮這種程度，大概是這樣。至于是不是因為18年以來上輪行情以來的一些投資性需求的一個拋貨，我們因為相對來說還是缺乏數(shù)據(jù)的支撐，所以不能下結論，但這一部分因素肯定是存在的。

Q:深圳市場怎么看?4月曾傳出取消二手房指導價，后來又叫停了。請問目前深圳手房指導價格執(zhí)行情況如何?有沒有在實操層面提高指導價的動作?

A:目前深圳二手房指導價格的執(zhí)行情況不太清楚，但今年的掛牌量激增，一些城市的限售年限由原來5年調整為2年，甚至不限售，也使得二手房掛牌出現(xiàn)了一個激增，但可能還沒到一些自媒體說的拋售潮的程度。

Q:對于深圳的房地產(chǎn)市場，政策的叫停對市場有什么影響?

A:盡管政策叫停了，但是在實際操作中，據(jù)我了解，基本上還是以政策為參考。銀行放貸這一塊對指導價的參考已經(jīng)不如之前那么嚴格了。但是實際成交價格已經(jīng)低于官方指導價。政策對市場的信心可能會有一定的提振，但是效果也沒有大家所期望的那么強。因為市場已經(jīng)在轉冷，價格已經(jīng)處于或者已經(jīng)進入下行通道了。

Q:在當前市場情況下，官方指導價是否還有刺激市場的作用?

A:在目前供求關系的情況下，需求的觀望以及信心的低迷是主要原因。另外，供應持續(xù)增長，不管是二手房的掛牌量還是新房的供應量都在增長，市場已經(jīng)變成了買方市場。在這種情況下，一般性的價格指導政策很難刺激成交或者價格反彈。很多項目已經(jīng)跌過了官方指導價，所以官方指導價對于扭轉市場的影響很難評估。

Q:請問一線城市政府能否容忍二手房持續(xù)的陰跌?政策放松的障礙在哪里?

A:我覺得最主要的障礙可能還是一個房住不炒。因為現(xiàn)在來講，對于一線城市來說-方面如果要放松一些核心調控政策。他們還是比較擔心市場會出現(xiàn)一個。報復性的反彈，盡管我們說現(xiàn)在這種市場情況下會不會出現(xiàn)報復性報復性的反彈，可能還要打個問號。但是的確是會有這種情況，當然如果說一些核心層，一些核心政策的一些松調整也好，放松也好。一旦動了這些政策?？赡鼙容^容易會受到上級監(jiān)管部門的一個。一個叫停也好，約談也好，所以這些都。所以最主要原因還是因為房租不炒。就是說。對于這個。對于核心城市來講是這個樣子。至于說是不是會容忍。二手房的-個陰跌，我覺得現(xiàn)在來說。從核心城市的新房市場來說，總體來說還是比較平穩(wěn)的。

Q:政府會如何千預二手房市場，特別是在出現(xiàn)較大幅度的下跌時?

A:可能從政府的角度來說，大家可能關注點更多的也是。在新房市場上，新房市場房企的。去化情況，房價的一個。包括量，包括土地市場，可能更多的還是關注點在這里。如果說二手房出現(xiàn)一個較大幅度的。較大幅度的一個下跌，政府可能會干預。否則的話因為這畢竟這么多年我們看到其實對二手房的調控措施一直還是。相對來說是比較少的。我覺得可能我自己的理解不一定對。

Q:開發(fā)商在經(jīng)歷了二三月的啟示到以及四五月成交的回落之后，現(xiàn)在對整個市場的態(tài)度或者拿地端的意愿和態(tài)度，現(xiàn)在是一個什么樣的狀況和狀態(tài)?以及以及在這樣子個拿地意愿之下，你們觀察到地方財政土地出讓收入這塊的壓力有多大?

A:對于核心城市的土地。投資這一塊還是保持著一定的積極性，還是拿地意愿總體來說還是比較強的。盡管可能市場熱度也是在想。核心城市的市場熱度也是在回落，但是至少目前來說。我們看到大家對于這些核心城市拿地，包括。未來盈利這個方面大家還是比較有信心的。至于說這對地方政府的土地財政這一塊。我覺得主要還是影響了低能級城市。弱二線的三四線城市這些。現(xiàn)在來說。主流房企。是大幅的會縮減在這些城市的一個土拿地的力度，甚至說很多城市很多。不少房企可能把這一類型城市已經(jīng)。排除在2023年拿地的一個范圍之內了。范圍之外了，所以說。今年對這類群體。的城市來說，財政壓力土。從土地市場上。土地財政的角度來說，壓力應該說是不小的。當然核心城市今年我覺得肯定比去年。土拍這方面應該還是有明顯的一個改善。#傳房地產(chǎn)新一輪刺激措施將出臺#

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