根據(jù)某殼的數(shù)據(jù)，成都的二手房掛牌量此刻達(dá)到了231565套。

成都二手房掛牌量

【資料圖】

是的，諸位沒有看錯(cuò)，已經(jīng)突破了23萬(wàn)套的大關(guān)。

同樣作為中國(guó)超大城市的其余北京、上海、深圳、重慶、廣州、天津，其二手房掛牌量依次是12萬(wàn)套、18萬(wàn)套、3.7萬(wàn)套、22萬(wàn)套、13萬(wàn)套、17萬(wàn)套。

雖然這幾個(gè)月，成都的成交量全國(guó)領(lǐng)先，但這掛牌量，也是全國(guó)領(lǐng)先的。

這個(gè)掛牌量確實(shí)嚇人，即便成都擁有超過2100萬(wàn)的常住人口，即便前五個(gè)月成都成交了超過10萬(wàn)套二手房，即便成都如今每個(gè)月依舊會(huì)保持兩萬(wàn)套以上的二手房成交。

但是細(xì)分來(lái)看，這個(gè)數(shù)據(jù)又不是太那么嚇人：

房齡在20年內(nèi)的，這些掛牌房源只有14萬(wàn)套；房齡在10年內(nèi)的，這些掛牌房源只有6萬(wàn)套；房齡5年內(nèi)的掛牌房源只有9600多套。

五年內(nèi)房源掛牌量

這個(gè)細(xì)分的數(shù)據(jù)，實(shí)際上顯示出了很多問題，也解釋了很多現(xiàn)象：

1 大量業(yè)主在拋售老房子，成都整體掛牌均價(jià)在微降

2 次新房依舊不太好買，這種房子成交價(jià)并沒有降

3 成都的改善新盤為什么那么緊俏

4 成都的房子，不太好賣，同時(shí)也不太好買

5 剛需正在煎熬，想改善換房的也在煎熬當(dāng)中

通俗總結(jié)就是，成都一大堆老破的房子，正在拋售當(dāng)中，即便是略微降價(jià)，也不太好賣；而同時(shí)一堆想撿漏的剛需，盯著次新房想等降價(jià)，也基本是不太好買。

這種焦灼煎熬的局面，如果沒有新一輪的政策到來(lái)，或許會(huì)持續(xù)的比較久。

但即便新一輪的政策到來(lái)，這種煎熬的局面，也不會(huì)快速破局。這不僅僅是因?yàn)檎?，更多是基于?gòu)房者的心態(tài)。

很多剛需，是帶著置換思維購(gòu)房的，而大多數(shù)改善，是帶著雙核思維買房的。這個(gè)雙核一是地段核心，二是產(chǎn)品力核心。

根據(jù)目前成都成交的二手房總價(jià)以及面積劃分，基本上主力都是真正需要房屋居住需求的剛需，而平均每個(gè)月破兩萬(wàn)套的成交，真切反映了成都剛需的基數(shù)巨大。

同時(shí)，基本上每一套剛需房的成交，背后往往誕生的是一個(gè)改善換房的潛在購(gòu)房者。

成都樓市，已經(jīng)正在形成一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的狀態(tài)，沒有投資客的炒作之后，所有一切的都是基于真實(shí)需求，而不同購(gòu)房者之間的需求彼此關(guān)聯(lián)，上下銜接，實(shí)在是難以單獨(dú)拎出來(lái)各自遵守各自的原則和邏輯。

而這種局面的破局，不在于新一輪的樓市調(diào)控政策，更多的是在于購(gòu)房邏輯的重新樹立！

直白的意思就是，根據(jù)主要需求點(diǎn)，拋卻次要需求點(diǎn)，先滿足當(dāng)下的主要需求，次要需求暫時(shí)先不考慮。

總結(jié)來(lái)說，投住分離，就是當(dāng)下最大的購(gòu)房邏輯！

有很多需要改變的思維點(diǎn)，其中之一就是，不要被過往十年樓市的如火如荼帶入常規(guī)性的思維慣勢(shì)——房子金融屬性比較強(qiáng)，是一定會(huì)增值的。

在一定時(shí)間內(nèi)，未來(lái)的房子不一定升值，很多大概率還要貶值。而這點(diǎn)的區(qū)分點(diǎn)就是地段的好壞，目前的主城不起眼的老破小，在一定時(shí)限后，或許會(huì)帶來(lái)意想不到的驚喜。

投住分離，就是在占據(jù)一定地段的前提下，不必太過看重短期的增值保值性，而更加側(cè)重當(dāng)下的實(shí)際需求！

投住分離

通俗來(lái)說，就是在考慮到一定地段為基礎(chǔ)的前提下，不要太過注重房齡所代表的升值階段。剛需該更加注重居家生活工作的便利性以及性價(jià)比；而改善更應(yīng)該追求品質(zhì)或者產(chǎn)品力或者面積等實(shí)際居家需求；想跑贏通脹的保值本金的，應(yīng)該把時(shí)間拉長(zhǎng)，更加注重租售比以及流動(dòng)性，而不應(yīng)該最追求具備高風(fēng)險(xiǎn)的高回報(bào)。

詳細(xì)解釋就是，剛需買房，側(cè)重交通便利、生活工作便利，只要在主城這個(gè)大范圍內(nèi)，不要太過去追求房齡新以及品質(zhì)高。

成都2.5環(huán)那些地鐵口，小區(qū)環(huán)境也還行，配套又成熟的老房子，均價(jià)一萬(wàn)多點(diǎn)，是非常值得下手的。你現(xiàn)在看不起它的低小下，時(shí)間一拉長(zhǎng)，這些位置十年八年后，很可能成就你拆一代的身份。

對(duì)于改善而言，產(chǎn)品力或者品質(zhì)是核心，房齡的新舊，跟這兩點(diǎn)沒有太大的關(guān)系。雖然現(xiàn)在新房產(chǎn)品力不錯(cuò)，但是很多二手房依舊產(chǎn)品力不錯(cuò)，并且是得到了時(shí)間檢驗(yàn)的。

在滿足你實(shí)際的需求，如同品質(zhì)、學(xué)區(qū)、產(chǎn)品力等等，那么就不用去太過追捧新房，這個(gè)雖然從時(shí)間線來(lái)說，新房具備更長(zhǎng)的增值空間內(nèi)，但實(shí)際上當(dāng)下的需求更為迫切，而如今的樓市，很多時(shí)間是說不清楚的。

對(duì)于單純想保值跑贏通脹的人來(lái)說，現(xiàn)階段的樓市，再也沒有過往那種規(guī)劃就能實(shí)現(xiàn)所帶來(lái)的紅利，依舊是考慮地段的基礎(chǔ)上，更加倚重租售比以及流動(dòng)性，才是最好的選擇。

這些，便是觀察員想告訴大家的核心，投住分離，側(cè)重當(dāng)下最實(shí)際最真實(shí)的需求，才能在如今樓市大勢(shì)之下，做出最合理最以不變應(yīng)萬(wàn)變的決策。

成都樓市觀察員，一個(gè)有專業(yè)、有態(tài)度，三觀比五官還正的良心觀察員，值得你的信賴和支持！

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