作為房地產(chǎn)業(yè)龍頭的萬科再融資加速。

5月29日晚，萬科A公告，公司董事會審議通過《關(guān)于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司H股及/或A股股份之一般性授權(quán)的議案》，提請公司股東大會以特別決議方式批準(zhǔn)授予公司董事會一般性授權(quán)，以授權(quán)董事會根據(jù)市場情況和公司需要，決定單獨或同時發(fā)行、配發(fā)及（或）處理不超過于本決議案獲公司股東大會通過時公司已發(fā)行境外上市外資股（H股）及/或境內(nèi)上市內(nèi)資股（A股）各自20%的新增股份。公告稱，公司已據(jù)此制定了向特定對象發(fā)行不超過11億股A股股份的方案，目前正在推進當(dāng)中。

【資料圖】

萬科A再融資動作頻頻

從2022年到2023年，萬科A再融資動作頻頻，步步推進。

2022年12月1日，萬科大股東深鐵集團即提請股東大會給予董事會發(fā)行股份的授權(quán)。

2023年2月12日，萬科A披露2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案。根據(jù)預(yù)案，萬科擬向不超過35名特定對象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%。

2月20日，公司董事會收深鐵集團出具的《關(guān)于萬科企業(yè)股份有限公司2023年第一次臨時股東大會增加臨時提案的函》，深鐵集團提請將《關(guān)于公司向特定對象發(fā)行A股股票方案論證分析報告并授權(quán)董事會及/或其授權(quán)人士相關(guān)事項的議案》作為臨時提案，提交至2023年第一次臨時股東大會審議。3月8日，萬科A公告稱，公司非公開發(fā)行A股股票預(yù)案的議案得到了臨時股東大會通過。

5月21日，萬科A發(fā)布公告稱，150億元定增申請獲深交所受理，募資擬用于11個房地產(chǎn)項目等。公司于2023年5月19日收到深圳證券交易所出具的《關(guān)于受理萬科企業(yè)股份有限公司向特定對象發(fā)行股票申請文件的通知》。深交所對公司報送的向特定對象發(fā)行股票的申請文件進行了核對，認為申請文件齊備，決定予以受理。

萬科表示，本次向特定對象發(fā)行股票事項尚需通過深交所審核，并獲得中國證券監(jiān)督管理委員會作出同意注冊的決定后方可實施。最終能否通過深交所審核，并獲得中國證監(jiān)會同意注冊的決定及其時間尚存在不確定性。

根據(jù)萬科當(dāng)日一同發(fā)布的2023年度向特定對象發(fā)行A股股票募集說明書（申報稿），本次向特定對象發(fā)行股票的發(fā)行對象為不超過35名，發(fā)行股票的數(shù)量為募集資金總額除以發(fā)行價格，且不超過11億股。募集資金總額不超過150億元人民幣，募集資金將用于11個房地產(chǎn)項目及補充流動資金。

萬科表示，通過本次發(fā)行募集資金，一方面為公司現(xiàn)有項目提供新的資金支持，有利于推動項目順利實施和按時交付；一方面擴充公司資本規(guī)模，為公司的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

在萬科2023年第一次臨時股東大會上，萬科高層解釋了股權(quán)融資相關(guān)問題。

萬科高層此前表示

股權(quán)融資不是因為缺錢

財報顯示，2023年第一季度，萬科A實現(xiàn)營業(yè)收入684.74億元，同比增長9.27%；凈利潤14.46億元，同比增長1.16%，扣非凈利潤6.46億元，同比減少40.92%。

另外，2023年第一季度，萬科A實現(xiàn)合同銷售面積625.7萬平方米，合同銷售金額1013.8億元，同比分別下降1.1%和4.8%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度全國商品房銷售面積2.99億平方米，同比下降1.8%，較1-2月收窄1.8個百分點，延續(xù)收窄態(tài)勢；銷售金額3.05萬億元，同比增長4.1%。

“萬科本輪股權(quán)融資不是因為缺錢?！?月8日，萬科總裁祝九勝在萬科2023年第一次臨時股東大會明確回應(yīng)說。他表示，2022年監(jiān)管部門“三支箭”連發(fā)之后，六大行為主的十幾家金融機構(gòu)與萬科簽署了8000多億的授信額度。在發(fā)行H股的過程中，萬科也感受到海外投資人對中國房地產(chǎn)市場的信心在恢復(fù)，萬科H股發(fā)行價格的折扣率僅6.1%，獲得7.5倍的名義覆蓋，有來自美國、歐洲等地的100多家投資人參與。

對于近期的股權(quán)融資，祝九勝表示非常理解股東的感受，做出決定前公司內(nèi)部非常糾結(jié)。最終做出決定的重要的原因之一是，萬科希望能形成良好的資債結(jié)構(gòu)。“如果把債權(quán)類的資金比作水，股權(quán)類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適?！蓖瑫r，把握行業(yè)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性機會和政策利好窗口期也是萬科做出股權(quán)融資決定的重要原因。

祝九勝承諾，后續(xù)A股增發(fā)的實施落地，萬科會以慎重的態(tài)度在價格、時機上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意?！皞再Y金相當(dāng)于化肥農(nóng)藥，股權(quán)融資就像是金種子，我們會倍加珍惜，跟化肥農(nóng)藥配合好，更努力把地種好。”

興業(yè)證券認為，萬科A融資優(yōu)勢明顯，三條紅線持續(xù)保持綠檔。（1）三條紅線持續(xù)達標(biāo)。截至2023年第一季度，公司扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率（公告口徑）為49.17%，凈負債率為45.5%，現(xiàn)金短債比為2.4，三道紅線持續(xù)達標(biāo)。（2）財務(wù)管控穩(wěn)健。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，債務(wù)結(jié)構(gòu)也明顯優(yōu)化，長期負債占比進一步提高至81.5%。（3）融資優(yōu)勢明顯。23年4月公司完成一筆20億元中票發(fā)行，利率3.11%。22年公司新增融資成本進一步下降至3.88%（21年存量為4.11%）。（4）“第三支箭”進展順利，3月10日，H股已完成配售募資約39.15億港元。A股擬定增不超過150億人民幣。

上海驚現(xiàn)首付10%新盤？

5月29日，一則傳聞在房地產(chǎn)圈瞬間刷屏，上海市青浦區(qū)出現(xiàn)了首付10%的新盤項目。確有此事嗎？

記者就此致電傳聞中的新盤項目安聯(lián)虹悅售樓處。售樓處銷售人員告訴記者，公司推出的活動叫做“今年買房，明年付款”。簡單說，就是客戶想買該項目的房子，只需要先付10%的首付，然后一年之內(nèi)付清剩余的房屋款項即可。

“現(xiàn)在很多客戶是置換客，需要先把自己的房子賣掉然后再買房，但現(xiàn)在的市況下賣掉二手房可能需要比較長的一段時間，所以我們希望通過這樣的舉措，一方面可以提高樓盤的銷量，另一方面也給客戶一個比較長的時間周期，相當(dāng)于給他們一個緩沖期?！变N售人員向記者強調(diào)稱，該舉措并未突破底線，因為客戶通過房屋按揭貸款，還是得按照首套房最低35%首付，二套房最低70%首付來執(zhí)行，然后才能向金融機構(gòu)申請貸款?！拔覀冎皇前堰@個時間周期拉長而已，并不是說客戶買房首付10%，銀行就可以貸款給客戶90%，不是這樣的。”

銷售人員向記者表示，該活動于5月20日開啟，預(yù)計會持續(xù)到6月中旬左右?！耙还仓挥?0個名額，每天分配一個名額給客戶，我們是以來訪登記誰先預(yù)約為準(zhǔn)?，F(xiàn)在已經(jīng)用掉了12個名額，還有18個名額?！?/p>

公開資料顯示，安聯(lián)虹悅位于青浦華新板塊，主推建筑面積約88平方米、95平方米、99平方米的三房以及133平方米的四房，均價約45000元/平方米。安聯(lián)虹悅項目由安徽省交通控股集團有限公司旗下子公司安徽安聯(lián)高速公路有限公司打造。安徽安聯(lián)高速公路有限公司現(xiàn)已形成“高速公路、房地產(chǎn)業(yè)、多元投資”三大業(yè)務(wù)板塊，截至2021年底，安聯(lián)公司總資產(chǎn)近180億元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，近期市場情緒不高，隨著交易量下滑，交易積極性再度受挫。雖然新房市場總體不錯，但是有些項目跑量的效果一般，開發(fā)商為了業(yè)績會提出一些花式營銷舉措，目的是盡快確立客戶。通常而言，簽訂合同后再發(fā)生變化的概率就不大了。當(dāng)然，在花式營銷中也要注意規(guī)避風(fēng)險，一些“踩紅線”的事情要杜絕，杜絕炒房空間。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，當(dāng)前低首付或零首付的操作，在部分一線城市也明顯增加，包括此前深圳出現(xiàn)的負首付等，都說明此類違規(guī)的金融操作有所抬頭。一些郊區(qū)的新盤項目銷售情況并不好，所以會有各類新的促銷動作。如果違規(guī)的信貸操作增加，客觀上也會干擾市場預(yù)期，造成市場有較大波動，引發(fā)秩序混亂，也容易產(chǎn)生新的風(fēng)險問題。

（文章來源：上海證券報）

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